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观点与段朝晖对话:联东“摸爬滚打”这些年博鳌新力量·产业篇

来源:证券之星时间:2024-08-12 02:44阅读量:10408   

编者按:2024年以来,新质生产力成为中国经济最核心的议题,数字经济与科技创新则是最主要的动力,各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化,博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的博鳌周,并且全新策划和推出2024博鳌访问系列报道mdash;mdash;博鳌新力量。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话,探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流,带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的产业篇,我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物,讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网 采访之前,段朝晖刚参加完广州天河高科科技园二期开园暨揭牌仪式。

这是广州天河区首个投产的现代都市工业专业园区,由高科通信投资建设,引入联东集团全流程专业赋能,助力园区打造成为生产、生活、生态三生融合的主题型现代都市工业园区。

段朝晖笑脸盈盈,看起来精神不错,即便他前一天接连奔波于四个城市,凌晨1点多才抵达广州。

忙碌是联东人的日常,而他们亦能从中收获事业成就感。

不知不觉,段朝晖已在联东集团履职10余年,目前任公司副总裁。他回忆,在刚加入联东的时候,自己就觉得这家企业做的事情很有生命力,弥补了市场上的空白点。

这些年见证了联东的快速发展,这是一家专注于产业服务和园区运营的产业集团,旗下核心企业联东U谷,目前已在全国引进、服务新兴制造业和科技型企业19700余家。

直到现在,他仍称联东是家有生命力的公司,在没有任何其他资源禀赋支撑的情况下,把市场、产业研究透彻,建立完善的业务体系,并且经过了许多沟沟坎坎,在园区发展过程当中,失败的教训和经验的积累是足够的。

在他看来,联东具备相当的市场化优势,能在这个行业里立足,把园区这件事情做好,全靠千锤百炼,联东是靠自己的硬实力,摸爬滚打做出来的。

怎么做招商?

我们去年6月份进场招商,今年4月份招商结束,今天开园。高科科技园二期招商情况理想,实现了开园即满园。

段朝晖介绍,园区二期招商历时10个月,签约率即达100%,其中国家高新技术企业占比88%,规上企业占比75%,专精特新企业占比38%,助力天河千亿级现代都市工业产业集群建设。

这只是联东在全国的其中一个管理输出项目,段朝晖说,联东目前在大部分城市和地区,园区招商能够维持在较好水平,在价格相同的情况下,大部分企业肯定想进联东,所以很多企业通过价格跟我们竞争。

宏观市场环境的挑战下,客户群是联东应对市场竞争的一种方式。据了解,联东的客户以新兴制造业和科技型企业为主,这部分企业有一定的科技含量,附加值较高,利润也高,所以对租金和价格的接受程度也会相应较高。

只是当前形势下,市场供应量比较大,在供需关系之下,价格下行。从我们的角度来说,灵活跟着市场的形势走就可以了。

那联东是怎么做招商的?段朝晖告诉我们,联东做产业园区多年,招商从产品的定位和设计阶段就开始入手,产品功能性能够匹配客户需求。

我们每一个园区在确定准备启动前,先做定位,一是定产业,二是定产品。联东通过走访大量企业客户等工作做出判断,区域市场是怎样的?哪些企业愿意来?需要多大面积?配置和政策需求是什么?

另外是政府的产业规划方向,这意味着未来相关的配套设施政策都会往这个方向倾斜;第三就是联东积累的客户资源基础,三个方面叠加起来,形成项目的产业定位和产品定位。

在明确这些之后,我们做产品设计时是满足目标客群80%企业的需求,这样未来打造的载体就是这些企业想要的,所以利好招商。

其次是服务。据了解,联东打造了4层服务体系,在满足园区正常运转基础上,有包括金融服务、人才服务、政策服务在内的很多增值服务等。

段朝晖逻辑性很强,他告诉我们,联东多年积淀下的品牌也是客户选择的一个原因:对于大部分企业来说,联东这么大的品牌,不会今天随意涨房租,明天把人赶出去,或者说承诺的政策不兑现,相对来说在这些方面客户会更放心。

怎么做运营?

无论市场如何变化,这家老牌的产业园区企业总会适时而变。

那么多年专注做一件事情。段朝晖说,集团董事长经常说一句话:任何一个企业专注一个行业20年,都能拿得出手。

联东也因为专注而形成了专业能力,生命力比较强。

全面向服务科技转型是联东的阶段性答案,而2021年是联东集团成立30周年,也确定了下一步的发展方向是全面向服务科技转型。

这也是对联东接下来很长一段时间的工作指引,段朝晖称,这三年联东的工作重心会是抓好服务:一个是服务,一个是科技。科技主要是产业数字化,前面四五年已经积累了很多,接下来一段时间重点要抓服务,向服务要效益。

而联东做管理输出业务可以追溯到十年前,第一个南京江宁区的管理输出项目便是由段朝晖洽谈签约,所以,联东开展管理输出服务是基于市场的需求,实际上跟当前的经济形势变化没有太大关系。

同时,联东对管理输出业务发展的主旨很清晰,首要是帮助政府和企业把运营做好,维护行业的良性发展:我们会贡献自己的专业力量,帮助一些不具备经验的企业把事情做好,行业良性发展对我们来说是最有利的。

另外一个目的是扩大服务范围,这也是转型的要求,对联东来说,全面向服务科技转型,可以更好地运用专业力量,精准高效地服务好新兴产业,从而助力实体经济发展。

我们现在将近2万家入园企业,智慧化园区、供应链管理系统等初具规模。我们的目标是未来服务10万家企业,这个时候可以做的事情就更多了。段朝晖告诉我们,如果没有这个规模,能做的服务会很有限。

以下为观点新媒体对联东集团副总裁段朝晖先生的采访实录:

观点新媒体:目前产业园区面临比较大压力,以前租金跟出租率可能是跷跷板,现在好像这种效应消失了,您的体感如何?

段朝晖:在经济周期之下,从需求端到整个产业链的各个环节都受到影响。

像今天我们开园的园区,去年6月份进场招商,到今年4月份全部招完。为什么我们能把这个园区全部都招满?

我们去年下半年开始启动招商,有相对较好的客户获取方法和渠道,加上项目所在区位环境和业主方对招商工作的支持,以及相关定价策略很有优势,都促进了招商工作。

合适的项目找准合适的客户,定好客户能够接受的价格,我认为还是可以的。

观点新媒体:联东以哪些企业客户为主?

段朝晖:联东园区有将近2万家企业,主要是战略性新兴产业,这些企业本身属于有一定的科技含量,附加值也比较高,正常情况下他们对于租金和价格的接受程度就比较高。

只是当前形势下,市场供应量也比较大,在供需关系平衡之下,价格下行,我们灵活跟着市场的形势走就可以了。

观点新媒体:现在供需失衡,您的看法是怎样的?未来会不会逐步回到正常情况?

段朝晖:从目前市场整体供应上来说,还不算大,但是如果放到一个周期里边,短时间内快速增加了这么多载体,但每个城市和地区的企业转移或者说新增是逐渐进行的。

就像竹笋长得快,也得在地下长几个月,冒头来才能快速成长。

不是说建多少载体就能引来多少企业,对于园区建设来说,大量载体建得很快,但是市场培育企业的过程比较慢。

如果说把周期拉长,现在这点载体未来一定能全部消化,不会一直空着,但是短时间内供应量太大,供应的增长速度超过了需求的增长速度,导致大家感受到市场供应量太多。

观点新媒体:产业园区有各种主体在竞逐,联东的优势是什么?

段朝晖:一直大家都觉得很少民企能把产业园区运营得这么好,规模做得这么大。在产业园区运营这条路上,这么多不同主体的竞争中,各自的长处都很明显。

联东最大的优势就是市场化,我们能在这个行业立足,把事情做好,全靠千锤百炼,靠硬实力摸爬滚打出来。

对于联东来说,我们的生命力是比较强的。虽然说经济形势波动,但我们经营的这些园区,从成本控制到招商效率等各方面都是比较好的。

我个人认为,一个园区如果能做成功,有两个必备的条件,一个是成本控制,另外一个是招商运营效率,这两件事情决定这个项目能不能产生盈利。

观点新媒体:可否分享联东在成本控制方面的做法?

段朝晖:成本控制涉及几个方面,土地获取对大家来说都是一样的,而土地拿到之后,为什么园区建起来之后,保证品质的情况下,成本还能控制好?这里分几个阶段。

第一是在设计阶段控制成本,我们现在有一个工业建筑设计研究院,几百个园区做下来之后,设计上对于成本的影响是千万级的。

第二是工艺方面的控制,这一块联东做得也比较好。联东原来是开工厂起家,基因里控成本这块就做得很严格。

第三是资金使用成本,联东大部分园区基本上都是项目建完招商结束,资金占用周期会比较短。如果项目建完还需要3-5年招商,空置的房子每一天都在给银行付利息,项目的利润可能就全部交给银行了。

所以说这三个方面加起来,联东能把成本控制到极致。

观点新媒体:联东如何培养人才?

段朝晖:联东有相对非常完整的知识体系,公司内部有很多课程和课件,有云课堂,大家都可以学。并且,早期公司对于高管团队包括项目总,开发了很多课程让大家学习产业知识、成本控制等。

观点新媒体:您提到了联东是一家有生命力的公司,体现在哪些方面?

段朝晖:联东的生命力体现在没有任何其他资源禀赋支撑的情况下,把市场研究透彻,把整个产业逻辑、客户需求逻辑、市场企业分布研究透彻,包括打造了大数据招商系统平台。

我们做的所有内容都是从实用角度出发,这套体系建立起来后,发展的后劲就会比较足。

另外,联东经历过了很多沟沟坎坎,在园区发展过程中,失败的教训和经验积累是足够的。

还有就是专注,联东发展30多年时间,从早期开工厂到进入产业园区领域后,专注干一件事情。我们董事长经常说,任何一个企业专注一个行业20年,都能拿得出手。

因为专注,所以联东形成了相对来说比较专业的能力,生命力也就比较强。

观点新媒体:您在联东那么多年,有什么感受可以和我们分享?

段朝晖:我很感激这个平台,我们董事长很正派、很专注、很专业,所以整个集团的文化就是业务文化,相对来说比较简单,大家做事就可以。

我在公司这些年,受益比较大的就是心无旁骛、认真地做一份事业。

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